| Mi sono spesso stati richiesti chiarimenti sulla possibilità concreta di "sostituire" il bene originariamente concesso in ipoteca a garanzia di un mutuo con un altro bene, senza essere, per questo, obbligati alla cessazione del contratto di mutuo originariamente sottoscritto ed alla richiesta di un nuovo mutuo (chiaramente con nuove condizioni contrattuali).
Certamente tale circostanza non è frequentissima, purtuttavia non può definirsi nemmeno rara. I casi pratici dell'ambito applicativo di questa procedura possono essere variegati; ne citerò un paio, realmente capitati nella mia esperienza professionale:
CASO 1) A è proprietario dell'immobile X, concesso in ipoteca a fronte di mutuo a suo tempo richiesto per l'acquisto dell'immobile X stesso; A sta per vendere a terzi l'immobile X, acquistando, invece, contestualmente, l'immobile Y (di proprietà di altra persona). Invece di estinguere il mutuo con ipoteca sull'immobile X ed aprire un nuovo mutuo con ipoteca sull'immobile Y, A intende conservare il medesimo contratto di mutuo semplicemente "spostando" la garanzia ipotecaria dall'immobile X all'immobile Y.
CASO 2) A è già proprietario dell'immobile X. Sta ora costruendo o ristrutturando un altro immobile, che chiameremo Y, e necessità di un mutuo per poter pagare l'Impresa che effettuerà i lavori. Invece di richiedere un mutuo con erogazioni progressive in base all'avanzamento lavori (concedendo in ipoteca l'area nuda su cui sta costruendo oppure l'immobile che sta ristrutturando), A intende, invece: richiedere un normale mutuo concedendo in ipoteca l'immobile X; con tale finanziamento pagare l'Impresa senza dover anticipare il denaro che verrà poi rimborsato tramite le erogazioni della Banca; a lavori ultimati, "spostare" la garanzia ipotecaria dall'immobile X all'immobile Y.
Presupposti comuni di base per poter avviare questa operazione sono:
- il preventivo assenso della Banca mutuante (che rimane invariata);
- la parità di valore degli immobili oggetto d'ipoteca sia prima che dopo lo "spostamento" o, comunque, il maggior valore dell'immobile su cui verrà "spostata" la garanzia ipotecaria (teoricamente si potrebbe operare anche nell'altro caso, cioè quello in cui l'immobile oggetto d'ipoteca prima dello "spostamento" ha valore superiore a quello dell'immobile oggetto d'ipoteca dopo lo "spostamento"; chiaramente a condizione che il mutuo sia stato già rimborsato per somme tali da consentire una garanzia ipotecaria di minore entità rispetto alla precedente; ma qui la soluzione sarebbe più macchinosa, perché la Banca dovrebbe intervenire consentendo anche una riduzione del mutuo e dell'ipoteca e, magari, una rinegoziazione del mutuo stesso).
Come si procede:
- l'atto sarà necessariamente bilaterale e composto da una costituzione di ipoteca ed un assenso a cancellazione ipotecaria (deve intervenire il datore di ipoteca per concedere la nuova ipoteca; deve intervenire la Banca per acconsentire alla cancellazione dell'ipoteca gravante sul bene originario);
- se l'atto originario prevedeva l'esenzione da imposte ai sensi degli artt. 15 e seguenti del D.P.R. 601/73, anche questo atto la prevederà.
Vediamo ora come si potrebbe costruire un esempio pratico di questo tipo di atto, per esempio come applicazione del CASO 1 sopra descritto.
Repertorio n. Raccolta n.
ATTO COSTITUTIVO DI IPOTECA E ASSENSO
A CANCELLAZIONE DI IPOTECA
REPUBBLICA ITALIANA
Il giorno [...] del mese di [...] dell'anno [...].
In [...], via [...] n. [...], nei locali della "BANCA X".
Innanzi a me [...] notaio in [...], con studio in [...] alla via [...] n. [...], iscritto nel ruolo dei distretti notarili riuniti di [...] si sono costituiti
- la "BANCA" [...con tutti dati]
in persona di [...] nato a [...] il [...], domiciliato per la carica in [...], via [...]n. [...], a quanto infra munito degli occorrenti poteri in forza di [...] la cui copia autentica in data [...] si allega al presente atto sotto la lettera "A";
e il signor
- A, nato a [...] il [...], residente a [...]in via [...]n. [...] (codice fiscale [...])..
Detti Comparenti, della cui identità personale e qualità io notaio sono certo, pmi chiedono di ricevere il presente atto al quale
premettono
- che con atto a rogito del notaio [...] in data [...] rep. n. [...], registrato a [...] il giorno [...] al n. [...], la "BANCA" ebbe a concedere al signor A un finanziamento per l'importo di Euro [...];
- che a garanzia del predetto finanziamento il signor A concesse ipoteca a favore della detta Banca sopra l'immobile di sua proprietà sito in Comune di [...], via [...], attualmente riportato nel Catasto dei Fabbricati del detto Comune al [dati catastali], ipoteca iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immboiliari di [...] in data [...] ai nn. [...];
- che con atti a rogito rispettivamente del notaio [...] di [...] in data [...] rep. n. [...], registrato a [...] il [...] al n. [...] e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di [...] in data [...] ai nn. [...] e del notaio [...] di [...] in data [...] rep. n. [...], registrato a [...] il [...] al n. [...] e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di [...] in data [...] ai nn. [...] il signor A ha alienato a terzi la proprietà dell'immobile sopra descritto sito in Comune di [...] , via [...] n. [...] , acquistando altro immobile sito in Comune di [...] , via [...] n. [...];
- che, stante quanto sopra, il signor A ha proposto alla "BANCA" di garantire il predetto finanziamento concedendo nuova ipoteca sul suddetto immobile sito in Comune di [...], via [...] n. [...] e che la "BANCA" ha approvato tale proposta con lettera in data [...] , dichiarandosi altresì disposta a rilasciare conseguente assenso alla cancellazione dell'ipoteca iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di [...] in data [...] ai nn. [...] .
Tutto ciò premesso
da formare parte integrante e sostanziale del presente atto, dichiarano, convengono e stipulano quanto segue:
IN PRIMO LUOGO
ART. 1 Il signor A, quale unico proprietario dell'unità immobiliare in appresso descritta, a garanzia del finanziamento di Euro [...] concessogli dalla "BANCA" con il già citato atto a rogito del notaio [...] in data [...] rep. n. [...] ,
costituisce
a favore della "BANCA" medesima,
ipoteca per l'importo complessivo di Euro [...] sulla seguente unità immobiliare sita in Comune di [...] , via [...] n. [...] :
[descrizione dell'immobile con confini e dati catastali].
[Eventualmente, se previsto nel contratto originario: L'importo dell'ipoteca si intende aumentato di quanto occorrente per garantire il credito della Banca per effetto delle clausole di indicizzazione come da art. 39 comma 3 del D.Lgs. 1° settembre 1993 n. 385].
Consente pertanto che, su istanza di chiunque, venga iscritta ipoteca presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di [...], esonerando il competente Conservatore da ogni responsabilità al riguardo.
ART. 2 Il signor A dichiara e garantisce che l'unità immobiliare sopra descritta è di sua proprietà e disponibilità, ad esso pervenuta in forza dell'atto di compravendita meglio citato in premessa, libero da ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli.
IN SECONDO LUOGO
ART. 3 Stante la costituzione della nuova ipoteca, concessa dal signor A all'"IN PRIMO LUOGO" del presente atto sull'unità immobiliare sita in Comune di [...] , [...] via [...] n. [...] , la "BANCA", a mezzo del proprio rappresentante,
dichiara
di consentire, come consente, a che l'ipoteca iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di [...] in data [...] ai nn. [...] , sia totalmente cancellata.
ART. 4 Resta immutato il più volte richiamato atto a rogito del notaio [...] in data [...] rep. n. [...] , per ogni e qualsiasi suo altro aspetto e contenuto e ad esso si fa pieno riferimento per tutta la disciplina del finanziamento in oggetto.
ART. 5 Il presente atto beneficia delle agevolazioni fiscali previste dagli articoli 15 e seguenti del D.P.R. 29 settembre 1973 n. 601 (esenzione dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative).
ART. 6 Ai sensi della legge 19 maggio 1975 n. 151, il signor A dichiara di essere [...] .
ART. 7 Spese e tasse del presente atto, inerenti e dipendenti, sono a carico del signor A.
E richiesto io notaio ho redatto il presente atto scritto a macchina da persona di mia fiducia e da me notaio completato a mano su [...] fogli per [...] facciate e per questa fin qui e ne ho dato lettura alle parti che lo approvano e sottoscrivono alle ore [...] con me notaio medesimo. Le parti mi hanno esonerato espressamente dalla lettura dell'allegato.
Beninteso che le formalità ipotecarie saranno 2 (con la precisazione che la cancellazione dell'ipoteca precedente dovrà essere pur sempre curata dal notaio; il D.L. cosiddetto "Bersani bis" è, infatti, qui inapplicabile, perché non viene estinto il mutuo): l'iscrizione di un'ipoteca (progressivo 1) e l'annotamento di una cancellazione (progressivo 2).
Suggerirei di operare con le seguenti modalità:
ISCRIZIONE DELLA NUOVA IPOTECA
Quadro A: indicazione degli estremi del nuovo atto; indicazione dei dati del quadro A della nota di iscrizione ipotecaria precedente, che restano invariati (codice della nota, durata, tasso, capitale, ipoteca, etc). Inserire una formalità di riferimento è per me del tutto inutile, tanto più che lo "spostamento" dell'ipoteca potrebbe aver interessato diverse Conservatorie di competenza.
Quadro B: indicazione dei dati del nuovo immobile concesso in ipoteca.
Quadro C: invariato il soggetto a favore; inviariato il soggetto contro nel nostro specifico caso (per altre varianti, regolarsi di conseguenza).
Quadro D: suggerirei una forma di questo tipo, onde evitare di riportare tutti i patti della nota di iscrizione precedente:
L'iscrivenda ipoteca garantisce il finanziamento di cui all'atto a rogito del notaio [...]di [...] in data [...] rep. n. [...], registrato a [...] il [...] al n. [...], con il quale la "BANCA" ebbe a concedere al signor A un finanziamento di Euro [...] e in base al quale venne originariamente iscritta ipoteca alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di [...] in data [...] ai nn. [...], attualmente in corso di cancellazione. Pertanto si fa espresso riferimento a tutte le pattuizioni riportate nel sopra citato contratto di mutuo e nella pure citata nota di iscrizione ipotecaria.
CANCELLAZIONE DELLA VECCHIA IPOTECA
Operare come un normale annotamento di cancellazione totale ipotecaria. E', a mio avviso, superfluo indicare nel quadro D i motivi della cancellazione.
ilrogitolampo
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